Repenser les bureaux au centre-ville, la clé du succès après la pandémie
16 avril 2021
16 avril 2021
Les bons outils de planification aident à trouver de nouvelles utilisations pour les immeubles commerciaux de classes B et C
Par Simon O’Byrne
L’immobilier commercial de nos centres-villes sera très différent dans les prochaines années. La pandémie de COVID-19 a accéléré plusieurs tendances, comme l’adoption de solutions commerciales numériques et de politiques de travail à domicile. De nombreuses entreprises ont choisi de réduire leur superficie locative à l’approche du renouvellement de leurs baux.
Cela n’augure rien de bon pour le secteur. Selon le New York Times, que la valeur de l’immobilier commercial chutera de 7,2 % à l’échelle des ɳٲ¹³Ù²õ-±«²Ô¾±²õ par rapport à celle prépandémique et qu’elle atteindra un plancher d’ici la fin de l’année. En ce qui concerne la valeur des espaces de bureaux, cette baisse devrait atteindre 12,6 %.
Je crois que les centres-villes vont connaître un développement nouveau, et à certains endroits, c’est déjà une réalité. Ils sont le moteur de l’économie, de la culture et de l’innovation d’une région; cela ne changera pas. Ils devront cependant s’adapter aux nouvelles forces du marché et aux préférences des gens. Â
Lorsqu’il est question d’immobilier commercial au centre-ville, les enjeux sont élevés. Comme je l’ai souligné dans un billet précédent, les centres-villes ne représentent en moyenne que 1 à 3 % du territoire de la ville, bien qu’ils génèrent 10 à 30 % des recettes fiscales de la ville. La National League of Cities, un regroupement de municipalités aux ɳٲ¹³Ù²õ-±«²Ô¾±²õ, a récemment estimé que les villes américaines pourraient déplorer un manque à gagner de 90 milliards de dollars cette année en raison du déclin de l’immobilier commercial.
La bonne nouvelle, c’est que nous pouvons commencer à tracer la voie à suivre pour éviter une telle situation problématique. Les outils de planification dont nous disposons permettent de clarifier les règles et les politiques qui se recoupent et de trouver rapidement des solutions pour adapter et refinancer l’immobilier pour des usages différents.
Ainsi, cela favorisera un meilleur climat de certitude pour les affaires, ce qui entraînera des investissements commerciaux et une prospérité à long terme dans les coffres municipaux.
Il faut appeler les choses par leur nom, nous sommes en période de crise. Il y a plus de questions que de réponses en matière de gestion des répercussions de la pandémie de COVID-19. Cependant, j’observe clairement une accélération du mouvement vers des locaux à bureaux de qualité, un sujet sur lequel j’ai écrit précédemment.
En effet, les entreprises s’installent dans des bureaux plus neufs et plus beaux. La modernisation des bureaux est attrayante à plusieurs égards : emplacement, commodités, efficacité, prestige, etc. Et elle sera moins coûteuse que si elle avait été faite au cours des dernières années.
Bien qu’il n’existe pas de norme claire pour classer les espaces de bureaux, trois classes sont généralement utilisées. Les locaux de classe A sont des installations très modernes dotées de plafonds plus hauts, de grandes surfaces efficaces, de nombreux ascenseurs, de systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVCA) modernes, et beaucoup possèdent une certification LEED. Ce sont toutes des caractéristiques désirables dans un monde post-COVID-19. Les immeubles de classes B et C sont plus vieux; c’est pourquoi il est parfois difficile de les réaménager en de véritables espaces de classe A. J’ai abordé en détail les différentes classes d’immobilier commercial dans cet article.
Alors que les entreprises cherchent à réduire leur superficie locative, ce qui se traduit par des locaux de classe A plus abordables, il est peu probable que les locaux de classes B et C soient de nouveau grandement utilisés comme bureaux. Après la pandémie, les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation de haute qualité et les espaces plus vastes seront tout simplement plus recherchés.
Il est donc nécessaire (et voilà des occasions à saisir) de changer la façon dont ces immeubles de catégories inférieures sont considérés et de les adapter pour de nouvelles utilisations. La modernisation d’un bâtiment sous-utilisé, même si elle ne touche que la coquille, coûte souvent deux fois moins cher qu’une nouvelle construction, sans compter qu’elle est plus écologique.
Alors, quels sont les besoins de l’économie post-COVID-19? Comment pouvons-nous adapter toutes les catégories de locaux de bureaux pour les satisfaire? Sans prétendre disposer d’une boule de cristal, je suis d’avis qu’il est possible de prendre les devants dès maintenant en s’appuyant sur les préférences et les politiques émergentes.
Clarifier les réglementations permettra d’accélérer la transformation des immeubles de bureaux de classes B et C et de transformer ces actifs pour satisfaire aux besoins futurs.
Chaque ville et district d’amélioration commerciale aura des objectifs différents, sans compter que la meilleure option de modernisation sera différente pour chaque bâtiment. Il n’existe pas de solution unique pour quelque chose d’aussi complexe que de repenser les grands actifs commerciaux et leur intégration dans un plan plus vaste de réaménagement d’un quartier.
Cela dit, les villes ont accès à plusieurs outils.
Clarifier les politiques et les réglementations nous mettra en bonne position pour accélérer la conversion des immeubles de bureaux de classes B et C et de transformer ces actifs pour satisfaire aux besoins futurs.
La première étape consiste à recenser les besoins de la collectivité et à favoriser une collaboration entre les autorités municipales, les propriétaires d’immeubles et les districts d’amélioration commerciale. Pour tracer la bonne voie à suivre pour l’avenir, il faut réunir les bonnes personnes autour de la table et fixer des objectifs communs.
Alors que la campagne de vaccination est mise en œuvre et que la lumière semble poindre au bout du tunnel, nous sommes à la veille d’une vigoureuse reprise économique pour les prochaines années. En utilisant les bons outils, nous pouvons accélérer la reprise économique dans le secteur de l’immobilier commercial et réaménager nos quartiers pour le mieux.
Traduction du blogue publié originalement sur le site Ideas de Â鶹´«Ã½.
À propos de l’auteur :
Simon est un concepteur et un urbaniste plusieurs fois récompensé.